Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif, vous êtes obligés de déclarer vos revenus supplémentaires, et votre choix de régime fiscal a un impact important sur le montant que vous devez payer. En effet, choisir le bon régime fiscal vous permet d’optimiser vos revenus locatifs. Ainsi, il est très important de bien comprendre les différentes lois régissant le monde de l’immobilier. Avec l’existence des différents termes techniques (déficit foncier, micro-BIC, etc.) et la multitude de dispositifs fiscaux (Borloo, Pinel, etc.), il n’est pas facile de les voir clairement pour optimiser vos revenus de placement.

Le mode d’imposition des revenus locatifs

L’imposition des revenus locatifs repose sur le type de location choisi :

Location vide

Si vous louez une maison vide, vous pouvez choisir entre deux types d’imposition :

  • Le régime micro-foncier : il vous suffit de déclarer le loyer perçu. L’administration fiscale applique ensuite une réduction de 30 %. Ainsi, les loyers imposés seront à 70 % des loyers obtenus.
  • Le régime réel : avant de calculer l’impôt, vous pouvez déduire des loyers perçus les charges que vous avez payées pour le bien (intérêts d’emprunt, frais bancaires, travaux de réparation, etc.).

Location meublée

Pour une location meublée, vous devez payer un impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le statut que vous choisissez, la fiscalité se présente comme suit :

  • En loueur meublé professionnel (LMP)

Vous pouvez choisir entre le système micro-BIC (réduction de 50 % du loyer perçu) et le système réel (impôt calculé après déduction des charges déductibles).

  • En loueur meublé non professionnel (LMNP)

Vous pouvez également choisir entre le système micro-BIC (réduction de 50 % des loyers perçus) et le régime réel (impôt sur le titre des BIC ou impôt sur les sociétés).

 

Les différents dispositifs fiscaux sur l’immobilier locatif

Vous pouvez essayer de rendre votre investissement exonéré d’impôt grâce à une variété d’outils et à l’utilisation de lois de défiscalisation. Mais tout d’abord, vous pouvez également vous renseigner sur la fiscalite sur l immobilier locatif et réduire les impôts grâce à une série de mesures visant à offrir des incitations fiscales aux propriétaires, à condition qu’ils remplissent certaines conditions.

La loi Borloo ancien

Vous pouvez bénéficier de régime Borloo ancien qui permet de réduire le forfait de 30 à 70 % si certaines conditions sont réunies :

  • Le bien est loué vide à une personne extérieure à votre foyer fiscal pendant au moins six ou neuf ans
  • Le bien est la résidence principale de votre locataire
  • La propriété bénéficie d’une convention avec Anah, qui peut être prolongée de 3 ans
  • La propriété répond à des normes décentes
  • Le bien est loué avec un loyer inférieur à un certain plafond
  • Le locataire du bien a des ressources inférieures à une certaine limite

La loi Pinel

Un autre dispositif essentiel, la loi Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du prix des locations non meublées. Pour en bénéficier, les critères suivants doivent être réunis:

  • Le bien doit être loué à une personne qui n’appartient pas à votre foyer fiscal depuis au moins 6 ans
  • La propriété doit être située dans une zone géographique spécifique
  • Le bien constitue la résidence principale de votre locataire
  • Le loyer et les ressources des locataires sont proportionnellement plafonnés
  • Dans la limite de deux investissements, le plafond de votre investissement annuel et par foyer est de 300 000 €

La loi Denormandie

Un dispositif similaire à la loi Pinel, la loi Denormandie concerne les investissements dans l’ancien.

Tout comme la loi Pinel :

  • Le taux de réduction de votre impôt sur le revenu peut varier de 12 à 21 %
  • Votre plafond d’investissement pour chaque année et chaque foyer est également de 300 000 euros, dans la limite de deux investissements
  • Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés
  • Le bien doit être loué vide à une personne qui n’appartient pas à votre foyer imposable depuis au moins 6 ans.