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L’investissement immobilier est une activité sophistiquée. Il existe des techniques pointues qui sont utilisées par de nombreux investisseurs pour effectuer leur diligence raisonnable. L’une de ces techniques sophistiquées s’appelle l’analyse des ratios. Cette technique est très similaire à l’analyse des ratios qui est effectuée lors de l’évaluation des états financiers des sociétés cotées en bourse. Cependant, il existe certaines idiosyncrasies et certains termes qui ne sont utilisés que dans les investissements immobiliers et qui font également partie de cette analyse de ratio. Cet article explique l’analyse des ratios axée sur les investissements immobiliers du point de vue d’un particulier, c’est-à-dire ce qu’une personne doit regarder lorsqu’elle se concentre sur l’achat d’un bien locatif. Pour en savoir plus cliquez là.
Ratio prêt/valeur
Au niveau individuel, le ratio prêt/valeur (LTV) est probablement l’un des chiffres les plus importants qui est examiné par les banques ainsi que par les investisseurs. Ces deux parties prenantes regardent le même chiffre pour des raisons très différentes.
Par exemple, la banque regarde le ratio prêt/valeur dans le but d’assurer la sécurité de son propre investissement. Considérons par exemple une propriété dont le ratio prêt/valeur (calcul pourcentage) est de 90%, c’est-à-dire que si la valeur de la propriété est de 85 €, alors la banque a financé 76 € et a un droit sur la propriété. Maintenant, si la valeur de la propriété baisse de 10%, la valeur de l’investissement de la banque est toujours sûre. La banque offre donc de meilleurs taux d’intérêt et d’autres conditions lorsque le ratio prêt/valeur est plus faible.
Les particuliers regardent également le ratio prêt/valeur pour connaître le degré d’effet de levier qu’ils prennent en achetant une propriété. Un ratio prêt/valeur plus élevé signifie un investissement risqué puisque même un petit mouvement dans les prix de l’immobilier ferait passer l’investissement dans le rouge.
Ratio dette/revenu
Ce ratio est utilisé par les particuliers lorsqu’ils achètent des biens immobiliers pour leur usage personnel, c’est-à-dire pour leur consommation personnelle ou leur investissement. Le ratio dette/revenu prédit essentiellement la facilité avec laquelle une personne pourra effectuer les paiements du prêt hypothécaire.
Par exemple, il est largement reconnu que les paiements hypothécaires ne devraient pas représenter plus de 33 % du revenu mensuel d’une personne. Si les paiements hypothécaires sont supérieurs à 33%, alors la personne risque de tomber sous la contrainte financière.
Ce chiffre est obtenu en calculant les paiements hypothécaires annuels et en divisant ensuite ce chiffre par le revenu annuel net de la personne. Pour convertir ce nombre en pourcentage, on peut le multiplier par 100. Si le nombre est supérieur à 33%, alors le risque est élevé.
Multiplicateurs de revenu brut et net
Ce nombre est utilisé pour calculer le montant des dollars qu’une personne paie comme investissement en capital pour obtenir le contrôle d’une valeur locative annuelle. Ainsi, par exemple, si ce nombre est de 15, alors un investisseur paie 15 € au départ, pour obtenir le contrôle d’un revenu annuel de 1 € dans les périodes suivantes.
Ce nombre est calculé en utilisant la valeur marchande de la propriété au numérateur. Au dénominateur, on peut utiliser le revenu locatif brut généré ou le revenu locatif net généré après avoir soustrait toutes les taxes et dépenses.
Si on utilise le revenu brut au dénominateur, on obtient le multiplicateur du revenu brut alors que si on utilise le revenu net au dénominateur, on obtient le multiplicateur du revenu net.
Rendement locatif
Le rendement locatif est un nombre qui se calcule comme on calcule le rendement des obligations sur les marchés obligataires. Le loyer annuel généré par le bien est utilisé au numérateur. Habituellement, la valeur locative brute est utilisée au numérateur et aucune déduction n’est effectuée. Cependant, il n’existe pas de règles fixes pour le calcul des ratios et chaque investisseur calcule les ratios en fonction de sa propre heuristique.
Au dénominateur, on utilise le prix payé pour la propriété. Notez que le prix payé pour la propriété peut être différent de sa valeur marchande actuelle. Un investisseur peut avoir acheté la propriété pour 85 € et maintenant elle peut valoir 114 €. Cependant, nous utiliserons le chiffre de 85 €. La raison en est simple. Le rendement ne peut être calculé qu’une fois la valeur de votre investissement prise en compte. Il ne s’agit pas d’un chiffre fictif. Il nous indique plutôt le retour sur investissement (ROI) exact qu’un acheteur obtient actuellement sur sa propriété.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est similaire au chiffre du rendement locatif. Cependant, il existe une différence importante. Le rendement locatif utilise le revenu locatif brut au numérateur. En revanche, le taux de capitalisation utilise le revenu net, c’est-à-dire le revenu généré après avoir déduit toutes les dépenses d’exploitation et les taxes du revenu locatif généré par la propriété. Le dénominateur reste le même, c’est-à-dire le prix que l’investisseur a payé pour le bien. Une fois encore, le prix ne fluctuera pas en fonction de la valeur marchande du bien, car ce chiffre n’est pas un calcul théorique des coûts d’opportunité. Il s’agit plutôt du calcul factuel du retour sur investissement d’une propriété donnée.
La liste des ratios qui peuvent être utilisés pour évaluer une propriété ne peut jamais être exhaustive. L’analyse des ratios est un art et chaque investisseur individuel l’utilise d’une manière différente. Cependant, en règle générale, il faut se rappeler que l’investissement immobilier est en grande partie une activité de gestion des flux de trésorerie et que les investisseurs doivent se concentrer sur leur capacité à générer et à maintenir des flux de trésorerie croissants de manière prévisible.